מחירי דירות בהרצליה

שלום רב,

ברצוני לתת סקירה קצרה על מצב שוק הנדל"ן בהרצליה ועל מחירי הדירות בהרצליה.

בחודשים האחרונים אנו עדים לקיפאון מסוים בשוק הנדל"ן של דירות יד שנייה וכן של דירות חדשות, גם באזורי הביקוש החמים כמו הרצליה.

בעקבות הצעדים הרבים שנוקטת הממשלה ובנק ישראל רוכשים רבים בוחרים לשבת על הגדר ולא לעשות כלום.

למעשה, היחידים שקונים היום דירות הם אלו שחייבים לקנות (זוגות צעירים שהחליטו לא להמשיך לגור בשכירות או אצל ההורים, אנשים שכבר מכרו דירה, וכו'. ), דירות גדולות של מעל 4 חד' נמצאות במצב הכי קשה היום כי יש ממש מעט מתעניינים.

עם זאת, עדיין אין ירידה של ממש במחירים חוץ ממקרים בודדים ואולי ירידה מזערית של אחוזים בודדים.

אני מאמין שאם המגמה תימשך ואנשים ימשיכו להמתין, נהיה עדים לירידות מחירים נוספות.

בשוק השכירות, לעומת זאת, אני רואה ביקושים גבוהים ודירות המוצעות להשכרה היום מושכרות בצורה מהירה ביותר.

במסגרת השירות אותו אני מעניק ללקוחותיי, אשמח לייעץ בצורה פרטנית גם בזמן מכירת נכס וגם ברכישת נכס.

נכון להיום, דירות 3 חד' נמכרות בטווחי מחירים שבין 1.1 מ' ש"ח ל1.7 מ' ש"ח ודירות 4 חד' נמכרות בטווחים שבין 1.25 מ' ש"ח ל2.25 מ' ש"ח. (בהרצליה- דירות יד שנייה).

עד כאן להפעם, בהצלחה לכולם,

עמיר פרסטר

רי/מקס סטאר 052-2505966

שימו שלט



שלום רב,

כידוע לכם, אני מתמחה בשיווק דירות יד שניה כבר הרבה שנים, ואני כל פעם מחדש מתפלא איך כל כך הרבה אנשים טועים לחשוב שלא כדאי להם לשים שלט "למכירה" על הבית.

רוצה אני לספר לכם שעל פי מחקרים הכלי שיווקי החזק ביותר למכירת נכס הינו שלט. גם מתוך ניסיוני העשיר בתחום אני חייב להודות שהכלי השיווקי שנתן לי הכי הרבה עסקאות הוא שלט.

ההתנגדויות הנפוצות ביותר הן אלה של מוכרים אשר מבקשים ממני לעשות את המכירה בצורה דיסקרטית "כדי שהשכנים לא יידעו", אני חייב לעבוד ממש קשה כדי להסביר להם שאם רוצים לשווק מוצר מסוים, ובוודאי מוצר יקר כמו דירה או בית, אי אפשר לעשות את זה בצורה דיסקרטית. להפך! רוב הסיכויים שהשכנים יוכלו לספר למי שצריך לדעת על דירה למכירה בשכונה וע"י כך יחשפו את הדירה לקונים הפוטנציאליים הכי חשובים שאולי לא היו מגיעים אלינו בצורה אחרת.

חשוב מאוד שכל מי שרוצה למכור דירה יבין ויפנים שאם רוצים באמת למכור, הדבר הכי חשוב הוא לחשוף את הנכס לכמה שיותר קונים פוטנציאליים וברוב המקרים קונים פוטנציאליים שמחפשים נכס באזור מסוים יסתובבו באותו אזור כדי לראות שלטים, ישאלו את תושבי האזור אם הם מכירים אנשים שמעונינים למכור, וכמובן גם יחפשו בעיתון ובאינטרנט.

במסגרת מאמצי השיווק שלי על מנת למכור נכס מסויים אני מקדיש הרבה מאוד אנרגיה וכסף כדי לשווק את הנכס בשכונה שבה הוא נמצא, רוב הסיכויים שהרוכש יגיע מהאזור, או שהוא מכיר מישהו שגר באזור.

לסיכום, רוצים למכור? קודם כל שימו שלט!

שלב ההוכחות

שלב ההוכחות

בתחום הנדל"ן ההוכחות להצלחה הן מס' העסקאות שביצעת והמחיר בו נסגרו העסקאות.

ישנם וריאציות רבות של הוכחות להצלחה בתחום הנדל"ן, ואולם ללקוח הממוצע ההוכחה הכי משכנעת תהיה העובדה שאותו איש נדל"ן שעומד מולו היה זה שמכר מספר גדול של נכסים שהוא מכיר מהאיזור שבו הוא גר וגם הצליח למכור את אותם נכסים במחיר גבוה.

כשאתם עומדים לפני ההחלטה למכור או לרכוש נכס, ישנה ההתלבטות האם לעשות זאת לבד או להתייעץ עם איש מקצוע מומחה בתחום.

מי שקרא גם את הפוסטים הקודמים שלי יודע שלדעתי ישנה חשיבות גדולה בבחירת איש מקצוע מנוסה ואמין לפני שנכנסים לתהליך מכירה או רכישה של נכס. זוהי עסקה גדולה מדי חשובה מדי כדי להחליט שדווקא עכשיו אנחנו סומכים על האינסטינקטים שלנו ועושים את זה ללא עזרת איש מקצוע.

אבל, החשיבות הגדולה ביותר היא לסוג הבחירה שנעשה ומיהו אותו אחד שנוכל לסמוך עליו שיעזור לנו בעסקה כה גדולה. הדרך היחידה שלנו לדעת זאת היא לפי ההוכחות שיציג לנו אותו איש נדל"ן. ההוכחות יהיו מידת מעורבותו בעסקאות קודמות שנעשו באזור המדובר, מידת ההכרה שלו עם השטח, היכולות שלו לתת תשובות ענייניות לגבי בתי"ס, גני ילדים, תחבורה ציבורית וכו'. המוניטין שלו באזור, האם כבר שמענו עליו? האם השכנים מכירים אותו? איך הגענו אליו? האם קיבלנו המלצות?

כאשר אתם נפגשים עם איש נדל"ן בפעם הראשונה על מנת לקבל ייעוץ ראשוני בעת מכירה או רכישה של נכס נצלו את חצי השעה הראשונה כדי לבדוק אם התשובות שקיבלתם על השאלות הנ"ל מספקות אתכם. כמו כן, כבר לפני הפגישה, נסו לברר מיהו האיש, שאלו את השכנים אם שמעו עליו, בקיצור עשו שיעורי בית.

בפגישה עצמה שימו לב האם הוא משדר אמינות, אל תתביישו לשאול שאלות, האם אתה סוכן נדל"ן במשרה מלאה? האם מכרת כבר נכסים באזור? האם אתה מתכוון להכין תכנית פעולה שיווקית מסודרת כדי למכור נכס מסוים?

לסיכום, כמו שכבר אמרתי בעבר, אין בכלל שאלה האם כדאי לעבוד עם סוכן נדל"ן, השאלה היחידה היא עם מי?

לתת או לא לתת בלעדיות למתווך?

כל מי שמכר אי פעם דירה מכיר את הסוגיה המטרידה: האם לתת או לא לתת בלעדיות למתווך מסוים?

המלצתי- כן.

כדאי לתת בלעדיות אבל רק למתווך שמוכר כמנוסה, מקצוען ואמין שיתחייב לנו על תוכנית פעולה שיווקית מוגדרת וידועה מראש ולפרק זמן של עד 6 חודשים.

כמו כל דבר בחיים גם לגישה זו יש יתרונות וחסרונות שיש לקחת אותם בחשבון כמו: חסכון בזמן, מקצועיות, מיקוד ועוד.

היתרון הגדול-  הימנעות מכאב הראש והטרחה שכרוכים במכירת נכס.  סוכן נדל"ן מקצועי יידע לשווק את הנכס בהרבה מאוד אפיקים שמוכר פרטי לא יוכל להגיע אליהם, הוא יבנה תכנית מסודרת של חשיפה רחבה של הנכס ויידע לנהל מו"מ עם לקוחות ולהשיג עבור המוכר את המחיר הגבוה ביותר.

אתם ודאי שואלים את השאלה: מדוע לא לתת ליותר ממתווך אחד לשווק את הנכס? צעד שעל פניו נראה נכון הרבה יותר.

התשובה היא שברגע שמספר מתווכים יעבדו על הנכס, הם לא יוכלו לחשוף אותו בצורה רחבה אלא להיפך, הם יצטרכו להסתיר אותו על מנת שמתווך אחר או קונה אחר לא יוכל לעקוף אותם ולהגיע בלעדיהם אל בעל הנכס, אני לא מכיר שיטת שיווק נכונה כשצריך להסתיר את המוצר אותו אנו משווקים. זאת ועוד שכאשר מספר מתווכים עובדים על הנכס, המטרה שלהם היא למכור את הנכס לקונה שהם הביאו וכמה שיותר מהר, כדי שמישהו אחר לא יקדים אותם ולכן לא מעניין אותם להשיג את המחיר הגבוה ביותר עבור המוכר אלא למכור לקונה שיגיע ראשון.

כמובן שיש גם חסרונות, אם חתמנו על בלעדיות, לסוכן נדל"ן שלא עושה את עבודתו כמו שצריך, הפסדנו זמן יקר.

חסרון נוסף הוא שמתווך לא מספיק אמין יכול גם לעשות נזק ולהשתמש בדירה על מנת למכור דירות אחרות, ע"י הצגת החסרונות שלה לעומת יתרונות של דירות אחרות.

בשורה התחתונה, אין ספק כי היתרונות רבים על החסרונות והדבר הכי חשוב זה לתת בלעדיות למישהו שאנו מאמינים בו ושיתחייב בפנינו על תכנית פעולה שיווקית מסודרת ומתוכננת מראש.

בהצלחה!

5 סיבות למה לא למכור את דירתך לבד

1. תמחור. התמחור של הנכס חשוב ביותר מפני שהקונים המסתובבים בשוק כבר ראו מספיק נכסים כדי לדעת כמה בדיוק שווה הדירה שהם מחפשים. תמחור גבוה מדי יגרום לכך שרוב הקונים הרציניים כלל לא יגיעו לראות את הדירה כי הם יבינו שהמחיר לא ריאלי. לעומת זאת תמחור נמוך מדי יגרום לכך שהדירה תימכר תוך שעה והמוכר עלול להפסיד הרבה כסף. סוכן נדל"ן מקצוען יידע לתמחר את הנכס על פי ניתוח שוק השוואתי של הנכסים המוצעים למכירה באזור ולפי המחיר של נכסים שנמכרו.

2. רגשות. גם אדם שמומחה לניהול מו"מ, לא יכול שלא לערב רגשות במו"מ למכירת הבית שלו. ברוב המקרים עירוב הרגשות בתהליך יביא לכישלון.

סוכן נדל"ן מקצוען לא מעורב רגשית ולכן יידע לנהל את המו"מ בצורה נייטראלית. בדרך זו ניתן להשיג את התוצאות הטובות ביותר במו"מ.

3. טיפול בקונים. למוכר הפרטי אין שום דרך לדעת מיהו האדם אותו הוא מכניס הביתה. הוא יכול הליות שכן שרוצה לראות איך נראה הבית של השכנים, הוא יכול להיות גנב שעושה עבודת הכנה, והוא יכול להיות מישהו שסתם מחפש רעיונות עיצוביים.

סוכן נדל"ן מקצועי יפגוש את הקונה לפני ההגעה לדירה, ייקח את כל פרטיו האישיים, יתחקר אותו על יכולותיו הכלכליות ויידע אם הוא כבר מכר את דירתו, הוא יתאר לו את הנכס, יספר על מיקומו, יציג תמונות. רק לאחר סינון ומיפוי הוא יגיע ביחד עם הקונה לדירה.

4. חשיפה. לסוכן נדל"ן מקצועי ישנם הרבה יותר כלים לחשוף את הנכס ולשווק אותו בצורה רחבה הרבה יותר מאשר מסוגל לחשוף מוכר פרטי. למוכר פרטי יש מגבלה של חשיפה קונבנציונלית בעוד לסוכן מקצועי יש אפשרויות חשיפה מגוונות הרבה יותר.

5. מחיר. לסוכן נדל"ן מקצוען יש יכולת להשיג עבור המוכר מחיר גבוה יותר מאשר המחיר שהוא יכול להשיג בעצמו. את הוא יכול לעשות ע"י ניהול כמה משאים ומתנים במקביל עם יותר מקונה אחד וע"י כך להשיג עבור המוכר מס' הצעות מחיר וליצור סוג של תחרות על הנכס.

לסיכום, לדעתי המקצועית, אין שאלה האם לתת לסוכן מקצוען למכור את הנכס אלא למי נבחר לתת לטפל לנו בנכס, ומה הוא יעשה כדי לשווק אותו.

"המתווך האמין"

האם יש דבר כזה " מתווך אמין" ?

בעיני רוב הישראלים, למתווך הממוצע יש סטיגמה של נוכל מקצועי.

סטיגמה זו נולדה כתוצאה מכך שבעבר תחום זה היה פרוץ לגמרי, ללא שום חוקים או תקנות, והעוסקים בו היו בד"כ אנשים שחיפשו איפה אפשר להתפרנס ללא הכשרה מקצועית.

למען האמת, גם היום לא ממש קשה להתברג לתחום זה, אבל, היום הצרכן הישראלי הרבה יותר נבון ובעל מודעות לשירות ולכן עובדה זו בשילוב עם העובדה שרשתות בינלאומיות רמו רי/מקס תקעו יתד בישראל, גורמת לכך שכל הענף השתפר.

למעשה, סוכני הנדל"ן המצליחים ביותר הם אלה שהבינו שהעסק הוא עסק מבוסס מוניטין ולכן, אם תהיה אמין ומקצוען ותתן את השירות הטוב ביותר תוכל להרחיב את מרכז הקשרים שלך וכתוצאה מכך לקבל המלצות ולהרחיב את מעגל לקוחותיך.

לצערי, גם היום, בתחילת כל פגישה, החלק הראשון מוקדש לניפוץ המיתוס ולניסיון להעביר אל הלקוח את העובדה שיש גם מתווכים אמינים.

מקצוענים אמיתיים מבינים שלאורך זמן, כדאי אולי להפסיד עסקה אחת היום כדי להרוויח ביושר מוניטין טוב ולהגיע אל הרבה יותר עסקאות בעתיד.

יד שנייה=יד2???

בשנתיים האחרונות, מאז עלייתו לאוויר של אתר יד2, בנוסף לעליות המחירים החדות של מחירי הנדל"ן בישראל, אנו עדים לתופעה מעניינת של מדד מחירים לא נכון ותלוש לגמרי מהמציאות באתר יד2.

הרבה אנשים נוטים לערוך ממוצע למחירי הדירות בעלות מאפיינים דומים לדירה שלהם באתר זה וע"י כך סבורים שזהו המחיר של דירתם, אך, לרוב, הנתון הזה שגוי. רוב הדירות שמוצעות ע"י מוכרים פרטיים באתר יד2 תומחרו ע"י הבעלים שלהם ובד"כ זה נעשה בצורה הבאה: מוכר מסויים שמע איפשהו על איזה עסקה שנעשתה בשכונה במחיר דימיוני שנראה לו חלומי למדי ואז הוא פותח את האינטרנט ומגלה להפתעתו שבאתר יד2 ישנם עוד הרבה דירות במחירים דומים. ואז הוא עושה שקלול משלו: "אם פלוני אלמוני מרחוב החבצלת מבקש על הדירה שלו(שהיא הרבה פחות טובה משלי) ,1,250,000 ש"ח,  אצלי יש מזגן חדש ואוויר בשפע ולכן אקבל לפחות 100 אלף ש"ח יותר ואם נוסיף גם עוד 50 אלף ש"ח שיהיה גם קצת מקום למשא ומתן, יוצא שאני יכול למכור את הדירה ב1,400,000 ש"ח. " הדבר הבא שקורה, כמה פשוט, מכניסים מודעה לאתר יד2 בחינם והנה גם הדירה שלנו בשוק.

אם ניתייחס לדוגמה הספציפית שהבאתי כאן, נוכל להבין שכמוה יש הרבה מאוד מוכרים באותו אתר, רובם "מחפשים רק קונה אחד…" שיהיה מוכן לשלם את הסכום השערורייתי שהם מבקשים עבור דירתם אשר בד"כ גבוה בכ-30% ממחיר השוק.

לעומת זאת, אם בודקים אצל איש מקצוע רציני שעובד באזור מסויים ומוכר שם דירות יד שנייה לפרנסתו נוכל לגלות שהמחירים בשטח שונים למדי מהמחירים באתר יד2.

לסיכום, אם ברצונכם לדעת מה שווי  דירתכם, או אם ברצונכם לרכוש דירה, התייעצו עם איש מקצוע אמין ומוכר שעובד באזור, הוא יעזור לכם הרבה יותר מאשר נבירה באתר יד2 שכביכול "חוסכת" את דמי התיווך.